СПРАВЕДЛИВАЯ цена услуг АН или (анти) обоснование стоимости услуг АН

честная цена

И так, постараемся разобраться, на чём основана стоимость услуг агентств недвижимости.

За точку отсчёта возьмём г.Киев, продажу обычной 2-х комнатной квартиры, стоимостью 1 200 000 грн. по состоянию на 20.11.2017 г.

Стандартная ставка агентств – 3%, т.е., в данном случае – 36 000 грн.

«Скромная» ставка – 1-2% и «Расширенная» ставка – 5%. Их мы не рассматриваем.

Во-первых! Вопрос. Почему комиссия АН составляет некий процент за услуги, а не фиксированная стоимость? Ведь при продаже квартиры за 800 000 и за 5 000 000 грн., объём работ, выполненных агентством будет абсолютно идентичен (+/-), а комиссия составит 24 000 грн и 150 000 грн. соответственно. Разница в 6,25 раза или 126 000 грн.

Получается, чем богаче владелец жилья, тем больше должен заплатить он, либо покупатель. В чём тут смысл? В данном случае срабатывает мысль «если у него столько денег, значит и заплатить он сможет соответственно». Элементарная алчность, ничего более. Ответ прост – смысл процентной ставки АН в жадности агентов.

Такая схема работы пришла к нам из США и прижилась ввиду колоссальных наваров первопроходцев. Сейчас ситуация с большими прибылями кардинально изменилась, а схема осталась.

Отступление. Благодаря распространённому мнению об огромных заработках риелторов, в эту сферу попадает большое количество людей, абсолютно не разбирающихся в теме. Поработав некоторое время и ничего не заработав, они бросают «это гиблое дело», оставляя после себя негативное представление о данной профессии у тех людей, с которыми сталкиваются в недолгом процессе работы. Как следствие – неимоверная текучка «кадров». Это одна из причин неуважения к риелторам.

Теперь перейдём непосредственно к сумме комиссии.

Вернёмся к нашему примеру. Комиссия АН – 36 000 грн.

Давайте разберём по пунктам, что именно делает агент(ство) для продажи квартиры и сколько времени занимает каждый пункт.

  1. Выезд на просмотр и фотосъёмку квартиры.
  2. Создание грамотного объявления с хорошими фотографиями и привлекательным текстом. Размещение его на нескольких ресурсах.
  3. Выступает в роли «секретаря», составляя график просмотров и показов нескольких объектов за один заход.
  4. Сбор документов для продажи:
    1. документ о праве собственности на продаваемую недвижимость – договор купли-продажи, документы о получении в дар или обмене жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство, домовая книга и пр. – оригиналы документов;
    2. удостоверения личности и ИНН всех лиц, которые являются собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних лиц – свидетельство о рождении);
    3. при наличии несовершеннолетних либо недееспособных лиц, имеющих право собственности на квартиру либо прописанных в ней, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
    4. отчет об экспертной оценке имущества;
    5. технический паспорт на квартиру;
    6. если квартира приобреталась владельцем в действительном или уже расторгнутом на данный момент браке, то необходимо свидетельство о браке либо о разводе и согласие супруга/супруги на продажу недвижимого имущества;
    7. справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире);
    8. при продаже жилья по доверенности – оригинал доверенности, паспорт и ИНН поверенного.

ВАЖНО! АН может взять на себя только пункты d, e, g. Но и это делает не всегда.

    5. Сбор справок из коммунальных служб о наличии/отсутствии задолженностей (при необходимости).

И давайте сразу уясним раз и на всегда, никакое агентство не несёт НИКАКОЙ ответственности ни перед кем! Если внимательно изучите договор с АН, то легко это поймёте и сами. И в случае возникновения спорных вопросов после сделки, сильно утрируя, ответ зачастую будет таков: «мы вам продали информацию, а вы гребитесь, как хотите».

Что имеем в сухом остатке? Кратко.

-        Фотографии;

-        Объявление в СМИ;

-        Показы квартиры;

-        Подготовка части документов.

Теперь проставим реальные цены по этим услугам.

- 1 час профессионального фотографа: 1000 грн. (взято с завышением, по данным сайта Фрилансхант.ком). Учтите, агенты не являются профессиональными фотографами и хорошо, если фотографировать они будут не на телефон.

- Подать объявление на 10 сайтов: 25 грн/сайт (взято с большим завышением, по данным сайта Фрилансхант.ком) = 250 грн. Округлим до 500 грн.

- Показы квартир: возьмём условную стоимость 1 часа работы в 500 грн. Пусть показ длится 3 часа – 1500 грн. (взято с огромным завышением)

- Подготовка части документов: учитывая взятки работникам соответствующих служб, пусть это будет стоить 3000 грн (взято с нереальным завышением).

ИТОГО: 1000 + 500 + 1500 + 3000 = 6000 грн.

Карл6000

И это при серьёзно завышенных ценах. Если приблизить цены к реальным, то сумму смело можно разделить на 2.

Получается, «идеальная» работа самого профессионального агента стоит 6000 грн. Реальная же работа любого агента стоит 3000-4000 грн.

И, как мы видим, цена услуг агента никак не зависит от цены жилья. То ли вы продаёте/покупаете жильё за 500 000, то ли за 10 000 000, работа агента от этого никак не меняется. Разве что при покупке/продаже элитного жилья вам могут предложить расширенный спектр рекламы, которую ВЫ же и оплачиваете ОТДЕЛЬНО.

В нашем конкретном случае переплата за «услуги» АН составит 30 000 грн.

Теперь разберёмся с вопросом: почему зачастую комиссию платит покупатель?

Давайте разложим всё по полочкам.

Призовём на помощь здравый смысл. На кого или точнее за кого работает агент? Он помогает владельцу продать объект недвижимости, используя стандартный набор необходимых шагов (фото, объявление, показы, документы, справки). Следовательно, он работает на владельца жилья. По логике вещей, оплачивать работу должен наниматель. В то же самое время «наниматель» по факту нанимателем не является, т.к. агенты в наглую навязываются ему, предлагая сделать всю его работу бесплатно. Не забываем, как показал расчёт выше, фактическая работа агента стоит 6000 грн. Владельцу это только на руку и он соглашается.

Так почему же услуги АН должен оплачивать покупатель? Ответ прост: «эта квартира только у нас, больше нигде её не найдёте. Хотите купить – платите нашу комиссию. И платите не за фактическую работу, а столько, сколько мы посчитаем нужным. И чем больше у вас денег, тем больше мы посчитаем нужным» — это конечно утрированно, но правдиво. Этакий налог на богатство. Это даже можно назвать шантажом, либо мошенничеством.

Или взглянем под другим углом.

Вы покупатель и нашли объявление в сети. Позвонили – АН. Приехали к ним. Давайте теперь вместе спросим у агента: «уважаемый, расскажите пожалуйста, за что вы берёте плату с покупателя?»

- за фото? Так их вы делали для владельца и вместо владельца. При чём тут я?

- за показ? Пожалуйста, бензин, потраченное время. Сколько это стоит?

- вы подготовите документы? А мне-то что? Документы же вы готовите вместо владельца? Почему я должен платить за работу, которую вы делаете не для меня?

- вы проверяете документы? Извините, документы проверяет нотариус, и если с ними что-то не так, то и сделка состояться не сможет.

- ах, иначе вы мне не дадите контакты владельца? Ну что ж, это в корне меняет дело! Конечно заплачу. Сколько вы хотите получить за 10 цифр номера телефона? 20, 30, 50 или 100 ТЫСЯЧ?

- а может вас просто «кинуть» из-за вашей непомерной тяге к моим деньгам?

Складывается такое впечатление, что этот риск быть «кинутыми» изначально заложен в сумму комиссии. Так не проще ли сразу установить цену посправедливее?

В реальности, покупатель должен оплачивать услуги АН в том случае, когда по собственной воле обратился в агентство с просьбой подобрать жильё. В этом случае агент работает на покупателя, выискивая информацию в «своей» базе, в интернете, у коллег.

В этом случае оплата так же должна соответствовать фактически проделанной работе, а не %. Во всех остальных случаях агентства жёстко навязываются и владельцам, и покупателям.

Вот и получается, что все нынешние процентные агентства – полулегальные мошенники и вымогатели.

К сожалению, за один день, одним скачком невозможно перейти к новой, более справедливой модели. И завтра цена не будет составлять наши расчётные 6000 гривен. Тому есть множество объективных причин, о которых будут написаны отдельные статьи.

К счастью, это не замкнутый круг! Выход есть, и наверняка не один.

Мы уже сейчас делаем конкретные шаги и прикладываем усилия для того, чтобы внести в рынок услуг сферы недвижимости некое подобие справедливости.

Автор: Кубарев Евгений

Не судите строго за возможные неточности и белые пятна в данной статье, т.к. её цель не истина в последней инстанции, а указание направления движения.

Добавить комментарий